Способы расчетов при сделках с недвижимостью
C недвижимостью связано значительное число гражданских правоотношений. Гражданское, жилищное, семейное, земельное, наследственное, налоговое право так или иначе регулируют отношения граждан в сфере недвижимости. В данной статье я затрону одну из самых острых проблем, связанных с отчуждением недвижимого имущества, – выбор способа расчетов между сторонами по сделке.
Для правильного выбора способа расчетов необходимо понимать, что за редким исключением права на недвижимость возникают не с момента подписания договора, а с момента регистрации Росреестром права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее ЕГРН). То есть покупатель объекта недвижимости может считать себя полноправным собственником только после внесения записи о его праве собственности в ЕГРН.
«Прямые» расчеты
Насколько мне известно, данный способ расчетов широко распространен на юге России, особенно в Краснодарском крае. Также он зачастую используется сторонами в Москве и Санкт-Петербурге при небольшой стоимости недвижимости. Передача денежных средств при этом способе может осуществляться как в наличной форме под расписку (из рук в руки), так и безналичным переводом на банковский счет продавца.
При таком способе покупатель передает продавцу денежные средства либо сразу после подписания договора купли-продажи, либо после регистрации права собственности покупателя в ЕГРН.
Передача денег сразу после подписания договора связана с очень большими рисками для покупателя, так как в случае отказа Росреестра в регистрации права собственности покупатель может остаться как без денег, так и без недвижимости. В случае же договоренности сторон о передаче денежных средств после регистрационных действий рискует уже продавец, так как у него нет гарантий оплаты недвижимости покупателем.
На мой взгляд, данный способ расчетов может быть использован только сторонами, которые могут друг другу полностью доверять. Во всех остальных случаях выбор данного способа расчетов может привести к очень негативным последствиям. Расчеты через банковскую (сейфовую) ячейку Суть данного способа заключается в том, что стороны вместе закладывают денежные средства в сейфовую ячейку до подписания договора купли-продажи, а продавец получает доступ к данным денежным средствам при наступлении событий, указанных в договоре аренды ячейки (договоре сейфинга). По общему правилу, доступ продавца осуществляется после регистрации права собственности покупателя, предоставления справки по форме 9, подтверждающей отсутствие лиц, зарегистрированных в отчуждаемом объекте, и передаточного акта объекта недвижимости. Стороны вправе как исключить любое из вышеуказанных условий предоставления продавцу доступа к денежным средствам, так и добавить дополнительные условия.
